本文为城市财经团队出品 01 罗湖，深圳唯一人口减少的区 前两天，本号全面梳理了一下北上广深四大一线城市过去五年的人口变化。 对比七普时期，最终得出的结论是，既有分化，也在分化中看到了一致性： 京沪先行，京沪七普时期人口整体在增加，但各区之间核心区人口在往外围区流。而过去五年，京沪人口整体在减少，城市内部，无论核心区还是外围区，也都在减少。 广州已经跟上步伐。虽然广州人口整体仍在增加，但城市内部已经从七普时期的全面增加，到过去五年核心区人口开始减少，增量集中在外围区。其中广州最老的核心城区越秀，七普时期就已经出现人口减少现象 深圳，是唯一一个核心区、外围区仍在通吃人口红利的一线城市。但过去五年，罗湖区的人口已在减少，成为深圳各区中唯一人口减少的区。 制图：城市财经；数据：深圳市统计局 制图：城市财经；数据：深圳市统计局 最后得出的结论是，在少子化背景下，在全国人口四连降背景下， 中心城市的人口增量也在逐渐收缩，越来越多的中心城市人口开始见顶。 这一结论得加上其他主要城市的人口增量变化，就更加一目了然。 制图：城市财经；数据：各城市统计局 人口大趋势浩浩荡荡，人口减量时代，影响只不过是逐渐传递，需要时间罢了。 本号预测，十几二十年后，全国还能有人口增量的城市，不会超过十个。 02 罗湖减量第一 关键问题来了，为何是罗湖区人口开始减少？ 这里依旧存在着走势上的一致性，广州最先出现人口减少的，也是最老的城区越秀。 当然，具体原因，还得从发展逻辑与数据中去找。 首先，可以回答的是，罗湖区的人口减少，主要集中在2022年，之后几年人口仍在增加，只是之后几年人口增量依旧没有抵消2022年的人口减少量。 2022年，是一个非常特殊年份，是黑天鹅盛行之年，是影响最深的年份。 在这种大背景下，当年东南沿海人口集体回流内地，于是出现了很多罕见现象： 罕见一，当年北上广深港五大一线城市常住人口集体减少。 罕见二，广东省、深圳市、广州市都出现了历史性的人口减少。 2022年广东省常住人口减少27.2万人、深圳减少1.98万人，广州减少7.65万人。 罕见三：整个粤港澳大湾区11座城市，当年仅珠海有增量，其余全部减少。 制图：城市财经；数据：各城市统计局 从深圳内部各区来看，下辖的10个区外加深汕合作区，有五个区人口减少，其中罗湖区减少量第一，减少了13.02万人，福田、龙华、南山、盐田都有减少。 制图：城市财经；数据：各区统计局 可以看到，在当年那种特殊情况下，并非只有罗湖区人口在减少，但罗湖区确实减少量最多。 而后几年，罗湖人口其实一直在增加，但增量尚没有填满2022年减少的量。 制图：城市财经；数据来源：罗湖区统计局 而2022年人口同样减少的福田、南山、龙华、盐田，过去几年的增量已经吞没了当年的减量。 所以才有了最终呈现的2025年各区常住人口，仅罗湖相比于2020年有减少。 这是直接因素。 其次，老城区的痛点限制了罗湖的人口竞争力，才是根本因素。 如果说罗湖区是过去五年来，深圳各区中唯一一个人口减少的区域，直接因素是2022年特殊年份导致罗湖区人口减少第一，那根本因素则是罗湖区的人口竞争力是核心区中最弱的。 这一佐证，可以直接看去年各区的人口增量数据。 去年深圳各区人口增量三甲依旧是原关外的三大王者地段，宝安、龙岗和龙华。 核心区南山的人口竞争力同样不错，位居各区第四，核心区第一。 罗湖区去年的增量为1.41万人，这个曾经的深圳核心，这个深圳起步最早的区，如今的人口竞争力在各区中已处于中下游，在三大核心区中垫底。 制图：城市财经；数据来源：各区统计局 当然，罗湖的人口竞争力不如宝安、龙岗、龙华很正常，因为南山、福田的人口竞争力也不如这三个。 主要是因为核心区房价高、租金高，居住成本高，而深圳的地铁通勤又非常方便。所以在南山上班的很多人，居住在宝安甚至光明，在福田上班的很多人居住在龙华，在罗湖上班的很多人居住在龙岗。 但南山、福田的居住成本比罗湖高出不少，人口增量却高于罗湖，就只能说明罗湖的人口竞争力越来越弱。 关键问题来了，罗湖区的人口竞争力，为何越来越弱？ 03 罗湖人口竞争力为何越来越弱 核心原因在于，罗湖开发太早，产业空间所剩无几，而改造成本又太高。 所以，只能做老城区更有优势的商业，而不能像宝安、龙岗、龙华那样工业制造业。 同时，因为最早被开发，当深圳寻找空间发展的时候，不断向西，核心区从罗湖迁至福田，之后又演变成了福田、南山双核，现在又增添了宝中。 在这一过程中，福田赋予了金融产业发展的重任，而科创则交给了南山和宝中。 罗湖是深圳最早发展的城区之一。口岸、商业、金融、外贸，这些曾经支撑深圳高速增长的产业，很长时间都集中在这里。 但几十年发展下来，罗湖也把自己的空间用得差不多了。 罗湖面积只有78.79平方公里，城区高度成熟，新增土地